**Titre : Les Biens d’Exception Résistent à la Crise : Pourquoi le Haut de Gamme Redevient le Baromètre du Marché Urbain**

Le marché immobilier français continue de naviguer dans une période de correction, avec des volumes de transactions en repli et des marges de négociation qui s’élargissent dans de nombreux segments. Toutefois, une analyse fine des dernières données révèle une divergence notable entre le marché de masse et le segment haut de gamme, notamment dans les grandes métropoles. Tandis que les primo-accédants et les acquéreurs de biens modestes subissent de plein fouet l’effet ciseau des taux d’intérêt élevés et des contraintes DPE, les biens d’exception semblent faire preuve d’une résilience surprenante.

Selon les dernières études de marché publiées en ce début décembre 2025, le marché parisien, souvent précurseur des tendances nationales, illustre parfaitement ce phénomène de découplage.

### Le Retour de la Stabilité dans le Luxe Urbain

Après une année 2024 et une partie de 2025 marquées par une baisse généralisée des prix, l’Île-de-France connaît une stabilisation dans les segments les plus valorisés. Les analyses de MeilleursAgents confirment que les prix à Paris intramuros ont amorcé un plateau au quatrième trimestre 2025. Cette stabilisation est principalement portée par les biens de prestige, moins dépendants du financement bancaire classique.

Le profil de l’acheteur a changé : moins de spéculateurs, mais un retour des investisseurs fortunés et des acquéreurs internationaux, dont le pouvoir d’achat face à l’euro a été stabilisé. Ces acheteurs ne sont pas à la recherche d’une bonne affaire à tout prix, mais d’une « valeur refuge » pour leur patrimoine. Ils ciblent des biens neufs ou récemment rénovés, avec un DPE optimal, situés dans des adresses premium.

### Conséquences Opérationnelles : Le Découplage Niche/Masse

Pour les professionnels de l’immobilier, cette tendance de fond impose une adaptation stratégique :

#### 1. Segmentation du Portefeuille et Ciblage

La stratégie du « volume à tout prix » n’est plus viable. Le marché est désormais un marché de niches. Les agents qui réussissent sont ceux qui segmentent leur portefeuille de biens et ciblent des acheteurs très spécifiques.

* **Le marché de la première acquisition/DPE faible :** Il nécessite une expertise en négociation et un accompagnement financier renforcé (courtage, prêts aidés) pour compenser les taux d’intérêt qui restent élevés. La marge de manœuvre est réduite.
* **Le marché haut de gamme :** Il requiert une approche de gestion de patrimoine. L’enjeu n’est pas la « bonne affaire », mais la valorisation long terme et la rareté du bien.

#### 2. L’Opportunité de l’Immobilier de Luxe en Région

L’effet de découplage n’est pas limité aux grandes capitales. Dans des villes comme Bordeaux, Lyon, ou Nice, on observe une demande soutenue pour les biens dits « premium » (villas avec piscine, appartements avec vue mer ou terrasse spacieuse).

Pour les gestionnaires de patrimoine, la revalorisation de ces actifs, après une période de correction, représente une opportunité de diversification pour leurs clients. Le rôle du professionnel est de dénicher ces biens rares et de les positionner comme des placements sécurisés, en s’appuyant sur l’attractivité persistante des zones à forte demande résidentielle.

#### 3. Réduction de l’Inventaire de Biens Standards

L’un des principaux défis pour les agents reste le stock de biens standards (appartements F2/F3 sans DPE favorable) qui s’accumule. La marge de négociation s’est stabilisée, mais à un niveau plus élevé que prévu.

La récente étude de la FNAIM confirme que l’indice de tension immobilière reste faible sur ce segment, signifiant que le nombre d’acheteurs est inférieur au nombre de vendeurs. Le professionnel doit donc accompagner le vendeur dans une réévaluation réaliste de son prix, en s’appuyant sur les transactions récentes et non sur des estimations datant de 2022.

### Perspectives et Veille Stratégique pour 2026

Le marché immobilier est en quête d’un nouvel équilibre. Le segment haut de gamme, moins sensible aux fluctuations macroéconomiques, sert de premier indicateur de la reprise. Si la Banque de France maintient son cap sur l’inflation et que les taux d’intérêt se stabilisent ou baissent légèrement au premier trimestre 2026, on pourrait assister à une relance de l’appétit pour le risque chez les investisseurs.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’impératif est de se positionner dès maintenant sur les biens d’exception, car ils sont les premiers à voir leur valeur se stabiliser, puis à reprendre de la valeur. Il s’agit d’une veille constante sur l’inventaire et les opportunités de marché pour anticiper le retour des acheteurs solvables.