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Marché résidentiel : la « décote verte » s’accélère, quelles marges de manœuvre pour 2026 ?
**Paris, le 8 décembre 2025** – Alors que l’année 2025 s’achève, le marché immobilier français continue de naviguer dans des eaux complexes, marqué par des taux d’intérêt élevés mais stabilisés, et une pression réglementaire croissante sur les DPE. Les professionnels de l’immobilier constatent une tendance de fond qui se confirme : la performance énergétique des biens n’est plus un simple argument commercial, mais un facteur de valorisation déterminant. La « décote verte », longtemps anticipée, est désormais une réalité tangible qui redessine les stratégies de négociation et de transaction. Face à cette nouvelle donne, les agents immobiliers doivent impérativement adapter leur approche pour rester compétitifs.
La performance énergétique au cœur de la valorisation immobilière
Les derniers chiffres publiés par les réseaux de notaires et les plateformes d’estimation confirment une tendance lourde : l’écart de prix entre les logements performants (classes A et B) et les passoires thermiques (classes F et G) s’est significativement creusé au second semestre 2025.
**Le constat chiffré :**
* **Différentiel de prix record :** Selon un récent baromètre de MeilleursAgents (novembre 2025), la décote moyenne pour un bien de classe G par rapport à un bien de classe D atteint désormais **15 %** en Île-de-France et dépasse les **20 %** dans certaines métropoles régionales comme Strasbourg ou Lyon.
* **Pression accrue sur les vendeurs :** Si les acheteurs avaient déjà intégré ce risque en 2024, les vendeurs de passoires thermiques se retrouvent confrontés à des ajustements de prix plus drastiques pour concrétiser la transaction. Le temps de négociation s’allonge, et le taux d’annulation des compromis augmente.
Négociation et financement : les nouveaux défis
Pour les professionnels de l’immobilier, cette situation complexifie le travail quotidien. La capacité à valoriser correctement un bien et à accompagner l’acheteur dans le financement devient un enjeu majeur.
La décote « négociation » ou la décote « travaux » ?
La négociation n’est plus une simple discussion sur l’état général du bien ou la localisation. Le DPE est devenu l’élément central de la discussion. Les acheteurs calculent désormais le coût de la rénovation (isolation, changement de système de chauffage) pour l’intégrer dans l’offre d’achat.
* **Anticiper la décote :** Les agents doivent cesser de sous-estimer l’impact du DPE lors de l’estimation. Il est essentiel de présenter une évaluation réaliste, en intégrant le coût des travaux à prévoir.
* **Le rôle du financement :** Les banques ont ajusté leurs grilles. Les taux d’intérêt sont souvent plus favorables pour les biens de classe A/B (crédit vert). A contrario, les banques sont plus frileuses pour financer intégralement des passoires thermiques, sauf si le prêt intègre explicitement une ligne de financement pour les travaux de rénovation énergétique (Eco-PTZ, MaPrimeRenov’).
L’impact de l’interdiction de location (DPE F et G)
Depuis 2023, l’interdiction de relouer les biens les plus énergivores (DPE G) a déjà impacté le marché locatif et les investisseurs. Les professionnels constatent une forte pression sur ce segment.
> *« Les investisseurs se sont détournés des biens G pour se concentrer sur les DPE C et D, jugés plus sûrs à long terme. La décote est d’autant plus forte sur les biens G et F, car les investisseurs n’achètent plus pour la simple rentabilité locative, mais en intégrant le coût de la rénovation future. »*
> — Source : Observatoire des Notaires de France, fin 2025.
Stratégies 2026 : de l’estimation à la solution
Pour les professionnels de l’immobilier, l’année 2026 ne s’annonce pas plus simple. La pression réglementaire sur les DPE F va s’intensifier, et la décote verte devrait se généraliser à l’ensemble du territoire.
**Les pistes d’actions concrètes :**
* **Passer du rôle d’intermédiaire à celui de conseiller stratégique :** L’agent immobilier doit désormais maîtriser les dispositifs d’aide à la rénovation (MaPrimeRénov’, Eco-PTZ, CEE, etc.) pour accompagner l’acheteur et le vendeur. Les acheteurs de passoires thermiques ont besoin d’être rassurés sur la faisabilité et le coût des travaux.
* **Se former aux DPE et aux techniques de rénovation :** Une connaissance approfondie de la réglementation DPE et des solutions de rénovation permet de justifier le prix et de crédibiliser l’estimation auprès du vendeur.
* **Mettre en place des partenariats stratégiques :** Collaborer avec des artisans locaux labellisés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) et des courtiers spécialisés dans les prêts travaux est indispensable pour proposer des solutions complètes.
**Perspectives :** La complexification du marché immobilier autour de l’enjeu énergétique crée une opportunité de spécialisation. Les professionnels qui sauront se positionner comme des experts de la rénovation globale et du financement « vert » gagneront des parts de marché en 2026, notamment dans le segment de l’ancien.
