Reprise du marché immobilier : stabilisation des taux et retour des acheteurs.
09/12/2025
Prix en baisse et volumes en hausse : l’immobilier se stabilise
10/12/2025
DPE et valorisation : Le grand écart des prix s’accélère sur le marché de l’ancien
Actualité récente : Le DPE s’impose comme un critère de prix incontournable
Le marché immobilier français, après une année 2024 difficile, cherche ses repères en cette fin 2025. Si la stabilisation des taux d’intérêt a permis un léger retour des acheteurs, une nouvelle fracture structurelle s’accentue : l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix de vente. Selon les dernières analyses des Notaires de France pour le troisième trimestre 2025, les biens classés « passoires thermiques » (étiquettes F et G) subissent une décote moyenne de 10 à 15 % par rapport aux biens de classe D équivalents, un écart qui s’élargit dans les zones tendues. Le Journal de l’Agence (journaldelagence.com) a récemment souligné que cette décote, autrefois un simple argument de négociation, est désormais intégrée par les banques dans l’évaluation du risque de prêt, forçant les professionnels à revoir leur stratégie de valorisation.
Le marché de l’ancien est désormais scindé en deux catégories distinctes, créant de nouvelles opportunités pour les professionnels du secteur. D’un côté, les biens avec un bon DPE (A à C) se valorisent et bénéficient d’une demande soutenue. De l’autre, les « passoires thermiques » attirent une nouvelle typologie d’investisseurs et d’acheteurs de « cash », prêts à intégrer le coût de la rénovation pour générer une plus-value à terme.
Analyse des tendances : prix, profils acheteurs et enjeux par segment
Impact sur les prix et volumes de ventes
L’écart de prix entre les biens performants et les passoires thermiques s’explique principalement par la réglementation à venir et l’augmentation des coûts de l’énergie. Les acheteurs-occupants recherchent la tranquillité d’esprit et la maîtrise des charges. Pour les investisseurs locatifs, la contrainte réglementaire est forte : l’interdiction de louer les biens G et F, qui entre progressivement en vigueur entre 2025 et 2028, rend la rénovation indispensable. Les professionnels notent une forte accélération des transactions sur les biens « à rénover » dans les zones périurbaines et rurales, où le coût du foncier est moins élevé, laissant une marge plus importante pour les travaux.
Nouveaux profils acheteurs
Nous observons l’émergence de deux profils d’acquéreurs pour les passoires thermiques :
- L’investisseur averti : Ce profil, souvent un multipropriétaire ou un professionnel de l’immobilier, achète des biens G ou F à des prix décotés. L’objectif n’est pas de revendre immédiatement, mais de rénover en profitant des aides (MaPrimeRénov’) pour augmenter la valeur locative ou la plus-value de revente après travaux.
- L’acheteur « cash » ou peu endetté : Face à la difficulté d’obtenir un prêt bancaire pour une passoire thermique (les banques intègrent le coût des travaux dans le ratio d’endettement), les acheteurs ayant un apport important ou ne nécessitant pas de crédit ont un avantage de négociation.
Impacts opérationnels : ajuster les stratégies pour capter cette demande
Pour les agents immobiliers et gestionnaires de patrimoine, la maîtrise du DPE et des dispositifs d’aide à la rénovation devient essentielle :
1. Le « Pricing » au cœur de l’expertise
La période de baisse des volumes a mis en évidence l’importance de l’estimation juste. Avec des acheteurs qui reviennent, mais qui restent très sensibles aux prix, l’estimation au juste prix (le prix d’acceptation par le marché) est essentielle. Les professionnels doivent argumenter la valorisation de leur mandat en se basant sur les dernières transactions réelles et en tenant compte de la performance énergétique (DPE), un critère désormais central pour l’octroi de prêt bancaire.
2. Devenir un « expert de la rénovation »
Le professionnel de l’immobilier ne peut plus se contenter de vendre un bien. Il doit être capable de chiffrer les travaux de rénovation énergétique et de conseiller sur les aides disponibles. C’est le moment de développer des partenariats avec des courtiers en travaux, des auditeurs énergétiques et des banques spécialisées dans les prêts-travaux. La capacité à accompagner l’acheteur dans le projet de rénovation est désormais un avantage concurrentiel majeur.
3. Cibler de nouveaux segments
Le marché des « passoires thermiques » nécessite un ciblage marketing différent. Les agences peuvent créer des campagnes spécifiquement destinées aux « acheteurs-investisseurs » ou aux professionnels du bâtiment, en mettant en avant le potentiel de revalorisation du bien et les aides d’État (MaPrimeRénov’).
Conclusion prospective : anticiper les 3 prochains mois
Dans les prochains mois, l’activité devrait se maintenir à un niveau modéré, mais la pression réglementaire sur le DPE ne va faire que s’intensifier. L’année 2026 sera celle de la consolidation de l’écart de prix entre les biens performants et les passoires thermiques. Les professionnels qui réussiront à se positionner comme des conseillers en stratégie patrimoniale et en rénovation énergétique seront ceux qui capteront les parts de marché, en transformant une contrainte réglementaire en opportunité commerciale.
