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Marché résidentiel : l’effet DPE sur la stabilisation des prix et la stratégie d’investissement
Le 2025-12-10, la dynamique du marché immobilier français se stabilise après une période de forte contraction des volumes de ventes. Cependant, cette stabilisation cache une profonde mutation des critères d’investissement. Alors que les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau plus élevé qu’il y a trois ans, le critère de performance énergétique (DPE) est devenu le principal filtre des décisions d’achat, impactant directement les stratégies des professionnels de l’immobilier.
L’actualité récente, marquée par la publication des chiffres de novembre 2025 par MeilleursAgents et Notaires de France, confirme un ralentissement de la baisse des prix dans les grandes métropoles. En revanche, elle met en lumière une segmentation croissante entre les biens performants et les « passoires thermiques ».
La segmentation du marché par le DPE : la double peine de l’investisseur
Le marché de l’ancien se divise de plus en plus clairement. D’un côté, les biens classés A, B ou C bénéficient d’une demande soutenue, car ils sont perçus comme des investissements sécurisés, « prêts à louer » et valorisables à long terme. De l’autre, les biens classés F et G (passoires thermiques) subissent une pression à la baisse intense. Les chiffres de PAP.fr pour l’automne 2025 indiquent que ces derniers voient leur délai de vente s’allonger en moyenne de 20 % par rapport aux biens bien classés, et que le delta entre prix affiché et prix de vente final dépasse les 10 % dans de nombreuses zones tendues.
Cette situation est exacerbée par les échéances réglementaires. L’interdiction de louer les logements classés F et G se rapproche (2025 et 2028 respectivement pour les nouveaux baux et l’ensemble des baux). L’investisseur locatif traditionnel se retrouve face à un dilemme : soit acheter un bien moins cher mais supporter des coûts de rénovation lourds, soit opter pour un bien plus cher mais sans travaux immédiats.
Impacts opérationnels pour les professionnels de l’immobilier
Ajustement de l’expertise en estimation
Pour l’agent ou le mandataire, l’estimation ne peut plus se limiter au prix au mètre carré. Elle doit intégrer le coût de la rénovation énergétique nécessaire pour atteindre au moins la classe E. L’analyse du marché ne doit plus comparer un T2 à un autre T2 de même surface, mais un « T2 F à rénover » à un « T2 C rénové ». Le professionnel doit être en mesure de chiffrer précisément le coût des travaux et de conseiller l’acquéreur sur les aides disponibles (MaPrimeRénov’, Eco-prêt à taux zéro).
Nouvelles stratégies commerciales et de marketing
Le marketing immobilier doit s’adapter. Les « passoires thermiques » ne doivent plus être présentées comme des biens « à fort potentiel » mais comme des « opportunités d’optimisation fiscale et de performance locative post-rénovation ». Il s’agit de s’adresser à un profil d’investisseur plus averti, capable d’intégrer le coût des travaux dans son plan de financement. Pour les biens performants, la stratégie est inverse : insister sur la tranquillité d’esprit et la valorisation future, en capitalisant sur l’argument de l’absence de charges et de la conformité réglementaire.
Prospective : vers une accélération de la rénovation ou un blocage ?
La période de fin d’année 2025 et le début 2026 s’annoncent cruciaux. La pression réglementaire sur les DPE F et G va s’accentuer, notamment dans les zones où la demande locative reste forte. Les professionnels doivent anticiper une augmentation des négociations sur le prix de vente. Le marché ne s’ouvrira que si les vendeurs acceptent de répercuter le coût des travaux sur leur prix de vente, ou si les investisseurs trouvent des solutions de financement adaptées. Le rôle du professionnel sera de plus en plus celui d’un conseiller en investissement global, intégrant la dimension énergétique dans chaque transaction.
Pour l’agent ou le gestionnaire de patrimoine, la maîtrise de ces enjeux est indispensable pour maintenir sa compétitivité et sécuriser la relation client. La veille sur l’évolution des aides gouvernementales et des pratiques bancaires est la clé pour transformer ces contraintes en opportunités d’affaires.
