Marché immobilier : la stratégie des investisseurs et la rénovation DPE.
09/12/2025
DPE : L’écart de prix s’accélère sur le marché de l’ancien
10/12/2025
Le marché immobilier entre en phase de stabilisation : quels leviers activer face au retour de la demande ?
Actualité récente : les premiers signes d’une reprise de l’activité
Le 2025 touche à sa fin, et avec lui, une période de forte incertitude pour le secteur immobilier. Alors que l’année 2024 avait été marquée par une chute brutale des volumes de transactions, les derniers rapports publiés par les grandes plateformes d’analyse et les institutions témoignent d’un changement de dynamique. Selon une note récente de MeilleursAgents, les volumes de ventes, bien que toujours inférieurs aux records de 2021-2022, montrent des signes de stabilisation. L’activité est en nette progression par rapport au point bas de l’hiver 2024. Une tendance confirmée par la FNAIM, qui anticipe un ralentissement de la correction des prix et un regain d’intérêt des acheteurs en ce début d’hiver 2025.
Cette stabilisation n’est pas uniforme. Elle s’explique par l’amélioration des conditions de financement. La stabilisation des taux d’intérêt — après avoir culminé à 4,5 % et plus pour les prêts de 20 ans — semble être désormais bien ancrée autour de 3,8 % à 4 % en cette fin d’année. Ce contexte permet aux banques de revenir vers des politiques de prêt plus souples et aux ménages de retrouver une capacité d’emprunt, même si celle-ci reste inférieure aux années d’euphorie.
Analyse des tendances : prix, volumes et profils acheteurs
Le marché français de l’immobilier ancien se reconfigure. Nous assistons à un « déphasage » entre les grandes métropoles et le reste du territoire :
- Les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux) : Ces zones ont connu la correction de prix la plus significative en 2024. Les derniers chiffres montrent une stabilisation des prix, mais la demande reste sélective. Les acheteurs exigent désormais une décote pour les biens non performants énergétiquement. Le marché se segmente clairement entre le neuf (avec des prix soutenus) et l’ancien (où les prix s’ajustent).
- Les zones périphériques et rurales : Ces zones ont mieux résisté aux baisses de prix initiales, mais l’activité y avait fortement ralenti. La reprise actuelle y est plus marquée, notamment pour les maisons individuelles. Les primo-accédants et les familles en quête d’espace reviennent.
- Les investisseurs : Le retour de la demande locative et la stabilisation des taux re-dynamisent l’investissement locatif, notamment pour les petites surfaces et les biens éligibles aux dispositifs de rénovation énergétique (Pinel Plus, MaPrimeRénov’).
Le profil du vendeur a également évolué. Face à l’allongement de la durée de vente et à la pression des taux, les vendeurs qui entrent sur le marché aujourd’hui sont plus réalistes quant au prix de cession de leur bien. Ils sont moins nombreux à s’accrocher aux prix de 2021-2022.
Impacts opérationnels : ajuster les stratégies professionnelles
Pour les agents immobiliers, gestionnaires de patrimoine et mandataires, cette phase de stabilisation impose des ajustements stratégiques majeurs :
1. Le « Pricing » au cœur de l’expertise
La période de baisse des volumes a mis en évidence l’importance de l’estimation juste. Avec des acheteurs qui reviennent, mais qui restent très sensibles aux prix, l’estimation au juste prix (le prix d’acceptation par le marché) est essentielle. Les professionnels doivent argumenter la valorisation de leur mandat en se basant sur les dernières transactions réelles et en tenant compte de la performance énergétique (DPE), un critère désormais central pour l’octroi de prêt bancaire.
2. Réactivation de la base de données clients
De nombreux acheteurs potentiels s’étaient retirés du marché en 2024, en position d’attentisme face à la hausse des taux. Ces clients sont désormais prêts à réactiver leurs recherches. L’opportunité est de reprendre contact avec cette base de données qualifiée pour leur proposer de nouvelles offres et les informer de la stabilisation des taux.
3. Diversification des services et des segments
L’expertise ne se limite plus à la transaction. La gestion locative et l’accompagnement à la rénovation énergétique (via les dispositifs d’aide et les Partenariats avec des courtiers en travaux) représentent des leviers de revenus pour les agences. Les professionnels qui ont diversifié leurs offres et qui se positionnent comme des experts du DPE et du financement sont mieux armés pour capter cette nouvelle vague de demande.
Conclusion prospective : anticiper les prochains mois
L’année 2026 s’annonce comme une année de transition, plus favorable que 2024. Toutefois, la vigilance reste de mise. La poursuite de la reprise dépendra fortement des décisions de la Banque Centrale Européenne concernant l’évolution des taux directeurs. L’entrée en vigueur de nouvelles normes environnementales et l’ajustement des prix à la réalité du marché devraient continuer de structurer l’activité. Pour les professionnels, l’agilité, l’expertise en matière de financement et la transparence dans la fixation des prix seront les clés de la réussite pour capter le retour progressif des acheteurs.
