Reprise des volumes : le marché de l’ancien sort de l’ornière, mais la prudence reste de mise

Le marché de l’ancien retrouve des couleurs : une reprise fragile mais réelle en fin d’année 2025

Au 2025-12-13, le marché immobilier français des logements anciens affiche une tendance encourageante, contrastant avec la morosité des mois précédents. Selon les dernières analyses de conjoncture publiées fin novembre par MeilleursAgents et corroborées par les Notaires de France, le volume des transactions immobilières a amorcé un rebond significatif au troisième trimestre 2025, tendance qui se confirme en ce début de quatrième trimestre.

Alors que l’année 2024 avait été marquée par une chute historique des ventes (avec une baisse de plus de 20 % dans certaines grandes métropoles), les indicateurs récents suggèrent une stabilisation, voire une légère remontée des volumes. Cette reprise, bien que modeste, est le signe d’une adaptation des acteurs du marché à la nouvelle donne financière. L’accalmie sur les taux d’intérêt, qui ont cessé de grimper, a permis un léger retour de la solvabilité des ménages, notamment des primo-accédants qui avaient déserté le marché depuis 2023.

Le paradoxe de cette reprise réside dans le maintien d’une pression à la baisse sur les prix. Si les volumes augmentent, c’est principalement parce que les vendeurs acceptent de revoir leurs exigences à la baisse, en particulier dans les zones tendues. Les chiffres des Notaires de France pour le T3 2025 montrent une baisse annuelle moyenne de 3 % à 5 % des prix dans l’ancien pour les grandes villes, avec des ajustements plus forts sur les biens énergivores ou les surfaces atypiques.

Les implications pour les professionnels : ajuster la stratégie face à la nouvelle dynamique

Cette nouvelle dynamique du marché impose aux professionnels de l’immobilier d’ajuster rapidement leur stratégie. La période des mandats longs à des prix surévalués semble révolue. La clé de la réussite réside désormais dans l’estimation au juste prix, en phase avec un marché plus réaliste et axé sur la transaction.

Estimation et mandat : le prix, nerf de la guerre

Le rebond des volumes ne signifie pas un retour à la spéculation. Les acheteurs sont plus que jamais attentifs au coût total de l’opération, y compris les travaux de rénovation énergétique et les frais annexes. Un mandat exclusif réussi en cette fin d’année 2025 est un mandat « au prix du marché » :

• L’expertise énergétique : L’étiquette DPE est devenue un critère de négociation majeur. Les biens classés F ou G subissent des décotes importantes (de 10 à 20 % dans certaines zones). Il est crucial d’intégrer cette décote dès l’estimation initiale.
• Le positionnement prix : Les professionnels doivent convaincre les vendeurs de ne pas s’accrocher aux prix de 2022. Une surestimation de 5 % suffit à écarter un bien du marché.

Accompagnement financier : un rôle central pour l’agent immobilier

Le profil des acquéreurs a évolué. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts immobiliers a atteint un record de 25 ans en 2025, témoignant d’une adaptation des banques aux contraintes de solvabilité. Les professionnels doivent désormais maîtriser les rouages du financement et orienter les clients vers des solutions adaptées.

Le rôle du négociateur ne se limite plus à la visite ; il s’étend à la validation de la capacité d’emprunt et à l’aide au montage du dossier. Les partenariats avec des courtiers en crédit sont plus que jamais essentiels pour fluidifier les transactions et rassurer les vendeurs sur la solidité financière des offres reçues.

Perspectives 2026 : un premier trimestre sous le signe de la sélection

La tendance observée en fin d’année 2025 devrait se poursuivre au premier trimestre 2026. La stabilisation des taux d’intérêt et une légère détente des conditions d’octroi de crédit devraient permettre aux volumes de transaction de se maintenir, voire de progresser légèrement, notamment dans les zones rurales et périurbaines qui avaient été les premières à souffrir de la remontée des taux.

Cependant, le marché restera sélectif. La concurrence entre professionnels s’intensifiera pour capter des mandats de qualité. L’enjeu pour les agences sera de se positionner non seulement comme des intermédiaires de vente, mais comme de véritables conseillers experts capables de naviguer entre les ajustements de prix et les impératifs de financement. La veille stratégique sur les taux, les politiques bancaires et les aides locales est cruciale pour rester pertinent sur un marché en pleine mutation.