DPE : L’écart de prix s’accélère sur le marché de l’ancien
10/12/2025
Immobilier : comment le DPE segmente le marché et impacte l’investissement
10/12/2025
Stabilisation des prix et reprise des volumes : l’immobilier français entre en phase de normalisation
Le marché immobilier français, après plus de deux ans d’atonie marquée par une correction brutale des prix et un effondrement des transactions, montre des signes concrets de reprise. Les professionnels du secteur, confrontés à un stock de biens invendus et à des acheteurs attentistes, attendaient un signal fort. Les chiffres de la fin d’année 2025 semblent l’apporter.
Selon les dernières analyses de MeilleursAgents publiées en ce début de décembre 2025, le volume transactionnel a cessé de chuter pour amorcer une légère reprise, notamment dans les grandes métropoles. Cette inversion de tendance est directement liée à la convergence de deux facteurs : une stabilisation des taux d’intérêt et une correction des prix qui a atteint un seuil psychologique décisif pour les acheteurs.
La double équation : prix à la baisse, volume à la hausse
L’année 2025 aura été celle de l’ajustement forcé. Dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les prix ont baissé de manière significative. Si les propriétaires ont résisté au début de l’année, l’urgence de vendre, couplée à la pression des taux, a finalement eu raison de leurs attentes. Cette correction des prix (estimée entre -10% et -15% dans certaines métropoles depuis le pic de 2022) a permis de rétablir une certaine solvabilité chez les acquéreurs.
Le rapport des Notaires de France pour le troisième trimestre 2025 confirme cette dynamique : la diminution des volumes s’est ralentie de façon notable, voire a basculé positivement dans certaines régions. L’écart entre les prix demandés par les vendeurs et ceux acceptés par les acheteurs s’est réduit, permettant aux transactions de se débloquer. Le stock d’invendus commence à s’écouler, signe d’un marché qui retrouve une fluidité indispensable.
Le retour du primo-accédant et de l’investisseur opportuniste
Qui sont les acteurs de cette reprise ? Les professionnels constatent un retour progressif de deux profils d’acheteurs principaux, qui avaient déserté le marché en 2023 et 2024 :
- Le primo-accédant : Les taux d’intérêt, bien que toujours plus élevés qu’en 2021, se sont stabilisés. La baisse des prix a compensé une partie de la perte de pouvoir d’achat liée au crédit. Les primo-accédants, qui attendaient que le marché touche son point bas, reviennent chercher les biens adaptés à leur budget réévalué.
- L’investisseur : Les investisseurs, qui avaient freiné face aux incertitudes réglementaires et à la flambée des taux, reprennent position. Ils ciblent particulièrement les « passoires thermiques » (DPE F et G). La décote de ces biens, qui peut atteindre jusqu’à 25% dans certains cas, offre des perspectives de rendement locatif attractives malgré l’obligation de rénovation.
Implications opérationnelles pour les professionnels de l’immobilier
La période de normalisation qui s’ouvre exige une adaptation stratégique pour les agents, mandataires et directeurs d’agence. La fin d’un marché « vendeur » cède la place à un marché « acheteur », où la compétence et l’expertise du professionnel sont à nouveau valorisées.
Stratégie de pricing et de mandats
Pour un professionnel, la priorité est de convaincre les vendeurs de s’aligner sur les prix réels du marché. L’époque des surenchères est révolue. L’agent doit désormais être un expert en évaluation précise, capable de justifier une baisse de prix pour assurer la liquidité du bien. Le mandat exclusif, basé sur un prix réaliste, redevient l’outil clé pour rassurer le vendeur et garantir une vente rapide.
Le DPE : du fardeau à l’opportunité
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est au cœur des transactions. Les professionnels doivent maîtriser les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’) pour accompagner les acheteurs d’appartements classés F ou G. Positionner ces biens non pas comme des contraintes, mais comme des opportunités d’investissement à forte valeur ajoutée est une stratégie payante.
Perspectives pour les prochains mois et conclusion
Les prochains mois devraient consolider cette tendance. La stabilisation des taux d’intérêt, couplée à une offre de biens plus réaliste en termes de prix, augure d’un retour à un marché plus équilibré. Les analystes anticipent que 2026 pourrait voir un volume de transactions retrouver des niveaux plus proches de la moyenne décennale, bien que les prix continuent d’ajuster dans certaines zones.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’urgence est de s’adapter à cette nouvelle donne. Le marché ne se fera plus « tout seul ». Il faut retrouver une posture de conseil et d’accompagnement, en se concentrant sur les besoins spécifiques des primo-accédants et en valorisant le potentiel de rénovation des biens. La vigilance reste de mise, mais l’horizon s’éclaircit pour l’activité transactionnelle.
